Immobilien-GmbH gründen: Vorteile, Steuern & Firmensitz

Wer mehrere Wohnungen vermietet oder gezielt einen Bestand aufbauen will, kommt an der Frage nicht vorbei: Immobilien privat halten oder in einer Immobilien-GmbH? Die GmbH kann die Steuerlast auf Mietgewinne halbieren, hat aber Haken, die viele erst nach dem Kauf bemerken. Und sie braucht eine Adresse, die oft nichts mit dem Ort der Immobilie zu tun hat.

Was ist eine Immobilien-GmbH?

Eine Immobilien-GmbH ist eine GmbH, die Immobilien erwirbt, hält und vermietet. Im Grundbuch steht die Gesellschaft als Eigentümerin, nicht du. Du bist Gesellschafter und meist auch Geschäftsführer. Eine eigene Rechtsform ist das nicht, es gelten die normalen Regeln für jede GmbH: 25.000 € Stammkapital, Notar, Handelsregister, Buchführung und Jahresabschluss.

Man unterscheidet zwei Typen, und der Unterschied ist steuerlich entscheidend:

Die Immobilien-GmbH ist damit ein Spezialfall der vermögensverwaltenden GmbH, die auch Wertpapiere und Beteiligungen halten kann. Der Unterschied liegt vor allem in der Gewerbesteuer.

Warum Immobilien oft in einer GmbH gehalten werden

Privat versteuerst du Mieteinnahmen mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Wer gut verdient, liegt mit jeder zusätzlichen Mieteinnahme schnell beim Spitzensteuersatz von 42 % oder 45 %. Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Mit dem, was nach Steuern übrig bleibt, tilgst du deine Kredite.

In der GmbH zahlst du auf dieselben Mietgewinne mit erweiterter Grundstückskürzung nur Körperschaftsteuer und Soli, zusammen 15,825 %. Die Tilgung läuft dann aus deutlich höher verbliebenen Gewinnen, und neues Eigenkapital für die nächste Immobilie sammelt sich schneller an. Genau deshalb ist die Immobilien-GmbH bei Investoren beliebt, die ihren Bestand wachsen lassen und die Mieten nicht privat verbrauchen wollen.

Oft steht die Immobilien-GmbH auch neben einer Holding. Die Holding hält dann die Anteile an der operativen Firma und an der Immobilien-GmbH. Wie das aufgebaut ist, steht in unserem Leitfaden Holding gründen in Deutschland.

Vorteile und Nachteile einer Immobilien-GmbH

Die erweiterte Grundstückskürzung

Jede GmbH zahlt grundsätzlich Gewerbesteuer, auch wenn sie nur vermietet, weil sie kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb gilt (§ 2 Abs. 2 GewStG). Die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG nimmt den Teil des Gewinns, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt, von der Gewerbesteuer aus. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Daneben erlaubt sind nur wenige Tätigkeiten, etwa die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens.

Rechenbeispiel: 60.000 € Mietgewinn

Eine GmbH erzielt 60.000 € Gewinn aus der Vermietung eigener Wohnungen, nach Zinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten. Wir vergleichen drei Fälle:

Vereinfachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen. Ohne Kürzung vereinfacht ohne die einfache Grundstückskürzung, privat ohne Soli und Kirchensteuer.

Mit Kürzung bleiben der GmbH gut 8.500 € mehr als ohne, jedes Jahr. Deshalb achten Steuerberater bei Immobilien-GmbHs genau darauf, dass nichts die Kürzung gefährdet.

Was die Kürzung kosten kann

Schon eine kleine schädliche Tätigkeit kann die Kürzung für das ganze Jahr entfallen lassen. Typische Stolperfallen:

• Möblierte Vermietung mit Zusatzleistungen, etwa Reinigung, Wäsche oder Frühstück wie bei Ferienwohnungen oder Boardinghäusern
• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, handelt gewerblich. Als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze.
• Vermietung an eine eigene Betriebs-GmbH oder ein anderes Unternehmen, an dem du beteiligt bist. Je nach Beteiligung kostet das die Kürzung, und es kann eine Betriebsaufspaltung entstehen.
• Mitvermietete Betriebsvorrichtungen, zum Beispiel Maschinen oder Kühlanlagen in einer Gewerbeimmobilie
• Stromverkauf und Zusatzleistungen an Mieter sind seit 2021 nur in engen Grenzen unschädlich, etwa Strom aus Photovoltaik oder Ladestationen

Die Vermietung an deine eigene Firma ist auch der Punkt, an dem die Betriebsaufspaltung ins Spiel kommt. Wann sie entsteht und warum eine gemietete Geschäftsanschrift sie nicht auslöst, steht im Beitrag zu mehreren GmbHs unter einer Geschäftsadresse.

Welche Adresse eine Immobilien-GmbH braucht

Viele Gründer gehen davon aus, dass die Immobilien-GmbH dort sitzen muss, wo ihre Immobilien stehen. Das stimmt nicht. Das Gesetz unterscheidet zwei Dinge:

Ladungsfähige Adresse fürs Handelsregister

Jede GmbH braucht eine inländische Geschäftsanschrift, die zum Handelsregister angemeldet und dort öffentlich eingetragen wird (§ 8 Abs. 4 Nr. 1 und § 10 Abs. 1 GmbHG). Unter dieser Anschrift müssen Behörden und Gerichte der Gesellschaft zustellen können. Was eine ladungsfähige Geschäftsadresse genau ausmacht, haben wir separat erklärt. Ein Postfach reicht dafür nicht.

Adresse am Ort der Immobilie oder frei wählbar?

Frei wählbar. Der Satzungssitz muss nur im Inland liegen (§ 4a GmbHG), und die Geschäftsanschrift muss ladungsfähig sein. Eine Immobilien-GmbH mit Sitz in Berlin darf Wohnungen in Leipzig, Hamburg oder München besitzen, und umgekehrt. Hält sie Objekte in mehreren Städten, gäbe es ohnehin keinen einheitlichen Ort der Immobilie.

Die Immobilie selbst eignet sich übrigens selten als Geschäftsanschrift. Ist sie vermietet, wohnt dort ein Mieter, und die Gesellschaft hat weder Briefkasten noch jemanden, der ihre Post annimmt. Was am Ort der Immobilie bleibt, sind Grundbuch, Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer beim Kauf. Die fallen immer dort an, wo das Grundstück liegt, egal wo die GmbH sitzt.

Firmensitz und Ort der Geschäftsleitung: was das Finanzamt erwartet

Für die Steuern zählt neben dem Satzungssitz ein dritter Begriff, der Ort der Geschäftsleitung nach § 10 AO. Das ist der Ort, an dem die wichtigen Entscheidungen der Gesellschaft tatsächlich getroffen werden: welche Immobilie gekauft, wie finanziert, an wen vermietet wird. Nach ihm richtet sich in der Regel, welches Finanzamt für die Körperschaftsteuer zuständig ist (§ 20 AO).

Eine gemietete Geschäftsanschrift begründet den Ort der Geschäftsleitung nicht und verlegt ihn auch nicht. Triffst du die Entscheidungen zu Hause in Potsdam, liegt er dort, auch wenn die GmbH ihre Geschäftsanschrift in Berlin hat. Das ist kein Problem, solange es sauber dokumentiert ist und du es gegenüber dem Finanzamt richtig angibst. Die Geschäftsanschrift ist die offizielle Adresse für Handelsregister, Post und Zustellungen, der Ort der Geschäftsleitung ergibt sich aus deinem tatsächlichen Handeln.

Immobilien-GmbH mit virtueller Geschäftsadresse gründen

Die Gründung läuft wie bei jeder GmbH. Die Adresse brauchst du dabei schon ganz am Anfang, weil der Notar sie für die Anmeldung zum Handelsregister verlangt. Bei Teeberg bekommst du sie im Virtual Office in Berlin:

Zzgl. USt., Stand September 2026. Monatlich ohne Mindestlaufzeit kündbar. Die Postanschrift ab 35 € reicht für das Handelsregister nicht. Für mehrere Gesellschaften, etwa Holding und Immobilien-GmbH, gibt es Rabatte auf Anfrage.

Häufige Fragen zur Immobilien-GmbH