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Immobilien-GmbH gründen: Vorteile, Steuern & Firmensitz
Immobilien-GmbH gründen: Vorteile, Nachteile, erweiterte Grundstückskürzung mit Rechenbeispiel und frei wählbarer Firmensitz.
Emily Schreiber
September 30, 2026
Kurze Antwort
Eine vermögensverwaltende GmbH legt eigenes Vermögen an, etwa Aktien, Beteiligungen oder Immobilien, und betreibt kein operatives Geschäft. Ihr Vorteil: Gewinne aus Aktienverkäufen sind in der GmbH zu 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 2 KStG). 50.000 € Kursgewinn kosten dort rund 750 € Steuer statt rund 13.200 € privat. Das lohnt sich vor allem, wenn du Gewinne langfristig reinvestierst. Wie jede GmbH braucht sie eine ladungsfähige Geschäftsanschrift, bei Teeberg ab 79 € im Monat.
Was du in diesem Artikel erfährst
- Was eine vermögensverwaltende GmbH ist und was sie von einer operativen GmbH unterscheidet
- Wann sie sich lohnt: Wertpapiere, Beteiligungen, Immobilien
- Die Steuervorteile im Detail, mit Rechenbeispiel
- Wie sie sich von Holding und Immobilien-GmbH abgrenzt
- Wie du eine vermögensverwaltende GmbH gründest
- Welchen Firmensitz sie braucht
Wer ein Depot, Firmenbeteiligungen oder vermietete Wohnungen aufbaut, stößt irgendwann auf die vermögensverwaltende GmbH. Sie ist kein Steuersparmodell für jeden, aber für bestimmte Anleger ein echter Hebel: Die GmbH zahlt auf viele Erträge deutlich weniger Steuern als du privat und kann das Geld weiter anlegen. Hier steht, wie das funktioniert, wo die Grenzen liegen und was du für die Gründung brauchst.
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine ganz normale GmbH, deren Zweck die Verwaltung eigenen Vermögens ist. Sie kauft, hält und verkauft Wertpapiere, hält Beteiligungen an anderen Gesellschaften oder vermietet eigene Immobilien. Sie verkauft keine Produkte und erbringt keine Dienstleistungen für Kunden. Im Gesellschaftsvertrag steht als Unternehmensgegenstand typischerweise „die Verwaltung eigenen Vermögens“.
Eine eigene Rechtsform ist das nicht. Rechtlich gelten dieselben Regeln wie für jede GmbH: 25.000 € Stammkapital, notarieller Gesellschaftsvertrag, Eintragung ins Handelsregister, Buchführung und Jahresabschluss. Als Mini-Variante geht auch eine vermögensverwaltende UG (haftungsbeschränkt) ab 1 € Stammkapital. Welche Rechtsformen es überhaupt gibt, steht im Überblick zu den Unternehmensformen in Deutschland.
Wichtig für das Verständnis der Steuern: Eine GmbH ist immer ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform (§ 2 Abs. 2 GewStG). Auch wenn sie nur Vermögen verwaltet, zahlt sie deshalb grundsätzlich Gewerbesteuer. Für Immobilien gibt es davon eine wichtige Ausnahme, die erweiterte Grundstückskürzung. Die behandeln wir im Beitrag zur Immobilien-GmbH.
Wann sich eine vermögensverwaltende GmbH lohnt
Die GmbH lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen: Es gibt nennenswerte Erträge, die Gewinne bleiben längere Zeit in der Gesellschaft, und die Erträge sind von der Art, die in der GmbH niedrig besteuert wird. Das sind typischerweise diese Vermögensarten:
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Aktien und Beteiligungen
Gewinne aus dem Verkauf von Aktien und GmbH-Anteilen sind in der GmbH zu 95 % steuerfrei. Wer aktiv umschichtet und reinvestiert, profitiert am stärksten.
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Beteiligungen an eigenen Firmen
Hält die GmbH mindestens 10 % bzw. 15 % an einer anderen Kapitalgesellschaft, sind auch deren Ausschüttungen zu 95 % steuerfrei. Dann ist die GmbH zugleich eine Holding.
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Vermietete Immobilien
Mieteinnahmen kosten in der GmbH mit erweiterter Grundstückskürzung nur rund 15,8 % Steuern. Dafür fällt beim Verkauf immer Steuer an, auch nach zehn Jahren.
Weniger geeignet ist die GmbH für Anleger, die vor allem Dividenden aus Streubesitz beziehen, die Erträge laufend privat brauchen oder nur ein kleines Vermögen anlegen. Denn eine GmbH kostet jedes Jahr Geld für Buchhaltung, Jahresabschluss und Steuererklärungen, und jede Ausschüttung an dich wird noch einmal besteuert.
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Passt gut
Langfristiger Vermögensaufbau, aktive Umschichtung von Aktien, Beteiligungen an eigenen Unternehmen, Gewinne sollen reinvestiert werden.
✗
Passt eher nicht
Kleines Depot, überwiegend Dividenden aus Streubesitz oder ETFs, Erträge werden laufend für den privaten Lebensunterhalt gebraucht.
Die Steuervorteile im Detail
Körperschaftsteuer statt Einkommensteuer
Privat zahlst du auf Kapitalerträge 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 %. Mieteinnahmen fallen unter deinen persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % beträgt. Eine GmbH zahlt dagegen 15 % Körperschaftsteuer plus Soli, also 15,825 %, und dazu Gewerbesteuer. In Berlin liegt der Hebesatz bei 410 %, das ergibt 14,35 % Gewerbesteuer und eine Gesamtbelastung von rund 30 %.
Auf den ersten Blick ist die GmbH damit teurer als die Abgeltungsteuer. Der Vorteil entsteht erst durch die Sonderregeln für Beteiligungserträge:
| Ertrag in der GmbH | Steuerlich | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Gewinn aus Verkauf von Aktien und GmbH-Anteilen | zu 95 % steuerfrei, unabhängig von der Beteiligungshöhe | § 8b Abs. 2 und 3 KStG |
| Dividenden ab 10 % Beteiligung (Körperschaftsteuer) bzw. 15 % (Gewerbesteuer) | zu 95 % steuerfrei | § 8b Abs. 1, 4 und 5 KStG, § 9 Nr. 2a GewStG |
| Dividenden aus Streubesitz unter 10 % | voll steuerpflichtig, rund 30 % | § 8b Abs. 4 KStG, § 8 Nr. 5 GewStG |
| Zinsen, laufende Erträge | voll steuerpflichtig, rund 30 % | KStG, GewStG |
| Fonds und ETFs | Teilfreistellung nach Investmentsteuergesetz, geringer als 95 % | InvStG |
Belastung von rund 30 % bei Gewerbesteuer-Hebesatz 410 % (Berlin). In anderen Gemeinden liegt sie je nach Hebesatz etwas darüber oder darunter.
Rechenbeispiel: 50.000 € Kursgewinn
Du verkaufst Aktien mit 50.000 € Gewinn. Liegen die Aktien in deiner vermögensverwaltenden GmbH, bleiben 5 % steuerpflichtig, also 2.500 €. Bei rund 30 % Belastung sind das etwa 750 € Steuer. Hältst du dieselben Aktien privat, zahlst du 26,375 % auf den vollen Gewinn, rund 13.200 € (ohne Sparer-Pauschbetrag und Kirchensteuer).
| Privat | In der GmbH | |
|---|---|---|
| Kursgewinn | 50.000 € | 50.000 € |
| Steuerpflichtiger Teil | 50.000 € | 2.500 € (5 %) |
| Steuer | rund 13.200 € | rund 750 € |
| Bleibt zum Reinvestieren | rund 36.800 € | rund 49.250 € |
Vereinfachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen, Gewerbesteuer-Hebesatz 410 %.
Der Unterschied von gut 12.000 € arbeitet in der GmbH weiter. Genau das ist der Kern: Die GmbH ist ein Steuerstundungsmodell. Holst du das Geld später als Gewinnausschüttung privat heraus, zahlst du darauf noch einmal 26,375 % Abgeltungsteuer. Bei sofortiger Vollausschüttung wäre der Vorteil dahin. Je länger das Geld in der GmbH bleibt und rentiert, desto größer wird er.
Umgekehrt bei Streubesitz-Dividenden: 10.000 € Dividende aus einem DAX-Wert kosten in der GmbH rund 3.000 €, privat rund 2.640 €. Wer vor allem auf Dividenden setzt, fährt privat oft besser.
Wichtig: Das sind vereinfachte Rechenbeispiele ohne Bezug zu einem Einzelfall. Ob sich eine vermögensverwaltende GmbH für dich rechnet, hängt von Vermögensart, Anlagehorizont, Ausschüttungsplänen und deinem persönlichen Steuersatz ab. Lass die Gestaltung vor der Gründung von einem Steuerberater durchrechnen.
Vermögensverwaltende GmbH oder Holding?
Die Begriffe überschneiden sich, und oft ist dieselbe Gesellschaft beides. Der Unterschied liegt im Zweck:
| Vermögensverwaltende GmbH | Holding | |
|---|---|---|
| Hält vor allem | Depot, Streubesitz, Immobilien, Anleihen | Mehrheitsbeteiligungen an eigenen operativen Firmen |
| Typischer Steuervorteil | 95 % steuerfreie Veräußerungsgewinne | 95 % steuerfreie Ausschüttungen der Töchter (Schachtelprivileg) |
| Ziel | Privates Vermögen in der GmbH aufbauen und reinvestieren | Gewinne der Töchter sammeln, Haftung trennen, Verkauf und Nachfolge vorbereiten |
In der Praxis gründen viele Unternehmer eine Holding über ihrer operativen GmbH und legen die Ausschüttungen der Tochter in der Holding an. Dann ist die Holding zugleich vermögensverwaltend. Wie der Aufbau mit Mutter- und Tochtergesellschaft funktioniert, steht in unserem Leitfaden Holding gründen in Deutschland.
Vermögensverwaltende GmbH oder Immobilien-GmbH?
Auch hier gibt es Überschneidungen. Eine Immobilien-GmbH ist eine vermögensverwaltende GmbH, die ausschließlich eigene Immobilien vermietet. Das hat einen großen steuerlichen Grund: Nur wenn die Gesellschaft nichts anderes tut, kann sie die erweiterte Grundstückskürzung nutzen (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG). Dann entfällt die Gewerbesteuer auf die Mieterträge praktisch vollständig, und es bleiben rund 15,8 % Steuern.
Mischst du Immobilien und Aktiendepot in einer Gesellschaft, ist das in engen Grenzen möglich, denn die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens ist für die Kürzung unschädlich. Beteiligungen an gewerblich tätigen Personengesellschaften oder andere gewerbliche Tätigkeiten gefährden sie aber. Wer größere Beträge in beides investiert, trennt deshalb oft: eine Immobilien-GmbH für die Wohnungen, eine vermögensverwaltende GmbH oder Holding für Wertpapiere und Beteiligungen. Wie die Immobilien-GmbH funktioniert und wann die Kürzung verloren geht, erklären wir in unserem Beitrag zur Immobilien-GmbH.
So gründest du eine vermögensverwaltende GmbH
Die Gründung läuft wie bei jeder GmbH. Ein paar Punkte sind bei der Vermögensverwaltung aber besonders wichtig:
1
Unternehmensgegenstand festlegen
Formuliere ihn eng, etwa „Verwaltung eigenen Vermögens, insbesondere Erwerb, Halten und Veräußern von Wertpapieren und Beteiligungen“. Plane Immobilien, stimme den Gegenstand mit deinem Steuerberater ab.
2
Geschäftsanschrift sichern
Der Notar braucht eine inländische Geschäftsanschrift für die Anmeldung zum Handelsregister (§ 8 Abs. 4 Nr. 1 GmbHG). Sie ist danach öffentlich einsehbar.
3
Gesellschaftsvertrag beim Notar
Der Notar beurkundet den Vertrag und meldet die Gesellschaft an. Für eine GmbH mit individuellem Vertrag liegen Notar und Handelsregister zusammen bei rund 800 bis 1.500 €.
4
Konto eröffnen und Stammkapital einzahlen
Du eröffnest ein Geschäftskonto für die GmbH in Gründung und zahlst ein, bei der GmbH mindestens 12.500 € der 25.000 € vor der Anmeldung (§ 7 Abs. 2 GmbHG), bei der UG den vollen gewählten Betrag. Das Geld gehört ab dann der Gesellschaft.
5
Eintragung und Transparenzregister
Nach der Eintragung ins Handelsregister meldest du die wirtschaftlich Berechtigten ans Transparenzregister. Wie die Handelsregistereintragung abläuft, steht im verlinkten Beitrag.
6
Finanzamt und Depot
Du reichst den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung ein und eröffnest ein Depot auf den Namen der GmbH. Erst dann legst du das Vermögen der Gesellschaft an.
Achtung beim Einbringen: Überträgst du ein bestehendes privates Depot in die GmbH, gilt das steuerlich meist wie ein Verkauf. Aufgelaufene Kursgewinne werden dann privat besteuert. Oft ist es günstiger, die GmbH mit Geld auszustatten und neu zu investieren. Bei Immobilien kommen Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Zehnjahresfrist hinzu. Kläre das vorher mit deinem Steuerberater.
Eine reine Vermögensverwaltung ist nach der Gewerbeordnung in der Regel kein Gewerbe. Eine Gewerbeanmeldung ist dann meist nicht nötig. Gewerbesteuerpflichtig bleibt die GmbH trotzdem, weil das Steuerrecht auf die Rechtsform schaut, nicht auf die Tätigkeit.
Dein Vermögen in der GmbH, deine Privatadresse bleibt privat
Die Geschäftsanschrift einer GmbH steht öffentlich im Handelsregister. Mit einer ladungsfähigen Adresse in der Kollwitzstraße 76 in Berlin steht dort nicht dein Wohnort.
Welchen Firmensitz eine vermögensverwaltende GmbH braucht
Eine vermögensverwaltende GmbH hat meist kein Büro. Trotzdem braucht sie eine inländische, ladungsfähige Geschäftsanschrift, unter der Behörden und Gerichte ihr zustellen können (§ 8 Abs. 4 Nr. 1 und § 10 Abs. 1 GmbHG). Viele Gründer tragen ihre Wohnadresse ein. Die steht dann dauerhaft öffentlich im Handelsregister, zusammen mit deinem Namen als Geschäftsführer. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Geschäftsadresse für GmbH und UG.
Geschäftsanschrift ist nicht Ort der Geschäftsleitung
Steuerlich zählt ein anderer Begriff, der Ort der Geschäftsleitung nach § 10 AO. Das ist der Ort, an dem die wichtigen Entscheidungen der Gesellschaft tatsächlich getroffen werden, bei einer vermögensverwaltenden GmbH also meist dort, wo du als Geschäftsführer über Käufe und Verkäufe entscheidest. Eine gemietete Geschäftsanschrift begründet diesen Ort nicht und verlegt ihn auch nicht. Sie ist die offizielle Anschrift für Register, Post und Zustellungen.
Bei Teeberg bekommst du genau diese Anschrift im Virtual Office in Berlin. Existiert die GmbH noch nicht, buchst du auf deinen eigenen Namen und bekommst die Nutzungsbestätigung für den Notartermin. Nach der Eintragung übertragen wir den Vertrag kostenlos auf die Gesellschaft. Das Startdatum wählst du im Checkout.
Virtual Office (meistgewählt)
79 €/Monat
Ladungsfähige Geschäftsanschrift für Handelsregister und Impressum, ohne c/o, Nutzungsbestätigung für den Notar, täglicher dokumentenechter Scan, Büroraum auf Abruf. Bei jährlicher Zahlung 63 €/Monat.
All inclusive Virtual Office
299 €/Monat
Alles aus dem Virtual Office plus Berliner Telefonnummer und 4 Stunden Meetingraum pro Monat an der Kollwitzstraße 76. Bei jährlicher Zahlung 239 €/Monat.
Zzgl. USt., Stand September 2026. Monatlich ohne Mindestlaufzeit kündbar. Die Postanschrift ab 35 € reicht für das Handelsregister nicht. Für mehrere Gesellschaften gibt es Rabatte auf Anfrage.
✓Ladungsfähig und ohne c/o-Zusatz
✓Aktiv in unter 5 Minuten
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Weiterführende Artikel
- → Holding gründen in Deutschland: Struktur, Vorteile, Firmensitz
- → Immobilien-GmbH gründen: Vorteile, Steuern und Firmensitz
- → Virtuelles Büro und Finanzamt: Betriebsstätte und Ort der Geschäftsleitung
- → Mehrere GmbHs unter einer Geschäftsadresse: Regeln und Kosten
- → Unternehmensformen in Deutschland: die richtige Rechtsform wählen
Häufige Fragen zur vermögensverwaltenden GmbH
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?+
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine normale GmbH, die nur eigenes Vermögen verwaltet, etwa Aktien, Beteiligungen oder Immobilien, und kein operatives Geschäft betreibt. Rechtlich gelten dieselben Regeln wie für jede GmbH: 25.000 € Stammkapital, Notar, Handelsregister, Buchführung und Jahresabschluss.
Wie viel Steuern zahlt eine vermögensverwaltende GmbH?+
Laufende Erträge wie Zinsen und Streubesitz-Dividenden werden mit rund 30 % besteuert, in Berlin genau 30,175 % aus Körperschaftsteuer, Soli und Gewerbesteuer. Gewinne aus dem Verkauf von Aktien und GmbH-Anteilen sind zu 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 2 KStG), effektiv also mit rund 1,5 % belastet. Mieterträge können mit der erweiterten Grundstückskürzung auf rund 15,8 % sinken.
Ab wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?+
Eine feste Grenze gibt es nicht. Sie lohnt sich, wenn nennenswerte Kursgewinne oder Beteiligungserträge anfallen und du das Geld langfristig in der GmbH reinvestierst, sodass die Steuerersparnis die jährlichen Kosten für Buchhaltung und Jahresabschluss deutlich übersteigt. Wer die Erträge laufend privat braucht oder vor allem Streubesitz-Dividenden bezieht, fährt privat oft besser. Rechne das mit deinem Steuerberater durch.
Kann ich mein bestehendes Depot in die GmbH übertragen?+
Ja, aber das gilt steuerlich meist wie ein Verkauf. Die bis dahin aufgelaufenen Kursgewinne werden privat mit Abgeltungsteuer besteuert. Häufig ist es günstiger, die GmbH mit Geld auszustatten und neu zu investieren. Kläre die Übertragung vorher mit deinem Steuerberater.
Muss eine vermögensverwaltende GmbH ein Gewerbe anmelden?+
Eine reine Vermögensverwaltung ist nach der Gewerbeordnung in der Regel kein Gewerbe, eine Gewerbeanmeldung ist dann meist nicht nötig. Gewerbesteuer zahlt die GmbH trotzdem, weil sie als Kapitalgesellschaft kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb gilt (§ 2 Abs. 2 GewStG). Bei Immobilien-GmbHs kann die erweiterte Grundstückskürzung die Gewerbesteuer auf Mieterträge praktisch auf null senken.
Kann ich meine Privatadresse als Firmensitz der GmbH nutzen?+
Ja, wenn dort Post zugestellt werden kann. Die Adresse steht dann aber öffentlich im Handelsregister. Viele nutzen deshalb eine gemietete Geschäftsanschrift, bei Teeberg ab 79 € im Monat oder 63 € bei jährlicher Zahlung, zzgl. USt. Den steuerlichen Ort der Geschäftsleitung ändert eine solche Anschrift nicht, der liegt dort, wo du die Entscheidungen triffst.